lunes, 15 de junio de 2015

¿Cuánto cuesta hacer una casa?





¿Cuánto cuesta hacer una casa?

¿Cuánto cuesta construir una casa?
¿Qué gastos conlleva la autopromoción de una vivienda?
¿Qué impuestos gravan la construcción de una vivienda?

 Muchos particulares decididos a hacerse una casa nos preguntan cuáles son los gastos que conlleva la construcción de una vivienda. Es bastante común que se queden sorprendidos e incluso desanimados al descubrir la cantidad de gastos asociados que no habían contemplado. 

Un error muy habitual es considerar sólo el precio del terreno y el presupuesto de ejecución, por ser éstos los más representativos. Este tipo de estimaciones superficiales hace que se tengan que afrontar gastos imprevistos que pueden dificultar la correcta finalización de las obras. 

Recomendamos tener una noción de todos los gastos, incluso antes de la compra del terreno. De esta forma se pueden tomar decisiones adecuadas al presupuesto disponible desde el principio.  Así vamos a desglosar los gastos que conlleva la autopromoción de vivienda, desde la búsqueda del terreno hasta la puesta en uso.

Se puede clasificar los gastos en seis grupos:
  • El terreno
  • La construcción
  • Honorarios técnicos
  • Licencia municipal
  • Gestiones tras la obra
  • Financiación
  • Seguros

EL TERRENO

En la compra del terreno se deben considerar el precio de compra, los honorarios de notario y registrador, y el impuesto de transmisiones patrimoniales.

  • PRECIO DEL TERRENO
El rango de precios es muy amplio dependiendo de las características del terreno. Los principales aspectos que influyen en el precio del terreno son:
  • Distancia a núcleos de población o puntos de interés
  • Infraestructuras existentes y previstas
  • Cualidades del entorno
  • Morfología de la finca
  • Aprovechamiento urbanístico

Los precios medios de los solares urbanos en Valdepeñas varían, y van desde 450€ el m2 ( precios medio-altos) a los 350€ m2 de solar. Desde el 2007 el suelo ha bajado la friolera de un 50-60%, por lo que es el momento más adecuado para comprar suelo, si lo que se quiere es construir una vivienda. Otra opción válida y verdaderamente útil es comprar una casa de obra nueva directamente a una constructora y evitar toda la carga que supone construirse una vivienda. 
También es cierto que hay suelo con precios desorbitados, que están fuera del mercado. Otra cuestión crucial antes de comprar un solar, una casa vieja para tirar, etc, cercionense de que el suelo no está afectado por alguna alteración urbanistica, alguna alteración jurídica-administrativa y registral..

De todas formas, sí lo desea, puede contar con nuestra experiancia, tanto para la situació del suleo, solar o casa, y la posterior construcción , pasando antes, por el proyecto de construcción.

  • HONORARIOS DE NOTARIO Y REGISTRADOR
Los honorarios de notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley. La suma de ambos está en torno al 0,5% del precio de compra.

  • IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES
El tipo impositivo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales depende de cada Comunidad Autónoma. Para la compraventa de un terreno de menos de 300.000 €, el tipo general es un 8% del precio de compra


LA CONSTRUCCIÓN


En la construcción se deben considerar los gastos de ejecución material, los gastos y beneficio del constructor y los impuestos. Aunque es habitual, que dentro del presupuesto de ejecución de material , lleven implicitos los beneficios, que en muchos casos, y dada la realidad del sector de la construcción, ese valor, queda relegado, y lo urgente es al menos llevar a cabo la construcción . Lamentablemente es estos años que corren, la constructora no sale muy bien parada en relación al beneficio. Lo importante es no perder. Y eso lo saben muy bien las constructoras que licitan en concursos públicos.


  • PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL
El presupuesto de ejecución material es la suma de los costes de ejecutar cada una de las partidas que figuran en las mediciones del proyecto. El rango de precios es muy amplio, dependiendo de las características de la construcción, del terreno y de la empresa que se contrate. Los principales aspectos que influyen en el precio de construcción son:
  • Superficie de la vivienda
  • Superficie de urbanización pública y privada
  • Calidad de materiales y acabados
  • Complejidad de la construcción
  • Características del terreno: geometría, geología, facilidad de acceso...
  • Calidad de la empresa constructora ( lo normal es solicitar tres presupuestos, y cercionarse de que la empresa constructora en su organización cuenta con profesionales, experiencia y capacidad. También conviene preguntar sobre la empresa a los vecinos de la localidad, a familiares y otros.

Un valor orientativo del presupuesto de ejecución material para una vivienda unifamiliar es 750-900 €/m2 construido de vivienda. La diferencia de precios será pues de la elección de materiales. Este valor corresponde al coste de edificar una vivienda unifamiliar de unos 200 m2, con calidades y acabados medios, de poca complejidad, urbanización sencilla, parcela sin complicaciones.. Es muy común sobrepasar este precio en la construcción de una vivienda de autopromoción, ya que el autopromotor tiende a elegir calidades más altas para su vivienda.


Otros gastos a considerar son los suministros de obra (agua y electricidad) necesarios para la ejecución de las obras. Estos gastos se componen de la instalación de las acometidas provisionales y el pago de los correspondientes consumos. Su cuantía depende de la distancia de la parcela a la red general, de la superficie de la vivienda y de los sistemas constructivos empleados. En caso de no incluir este gasto en el presupuesto de contrata, tendrá que ser abonado por el promotor.
Aunque normalmente, no suele ser problemático en zonas urbanas consolidadas. Con la instalación de un cuadro de obras temporal, se soluciona la necesidad de la energía. Para el agua, con un contador provisional, se accede al agua, para más tarde instalar el definitivo por la empresa correspondiente.

Un aspecto que ha aumentado considerablemente el precio de ejecución de las nuevas construcciones es el Código Técnico de la Edificación aprobado en 2007. Esta normativa ha mejorado sustancialmente la calidad de la edificación, pero como contrapartida ha supuesto un incremento del coste de ejecución del orden del 10-20% respecto a la normativa anterior.  Añadir también que el mismo código Técnico, sufre modificaciones y una que no se nos puede pasar por alto, es la refereida a el aislamiento e impermeabilizacion de la vivienda, así como al correspondiente de la Eficiencia energética. Hemos de considerar otro aumento, pero a lo largo del tiempo supone ahorro en consumos como el de la energía. Además de conseguir que nuestro hogar sea más sostenible y sobre todo nos suponga una ahorro económico a largo plazo. 


  • GASTOS Y BENEFICIO DEL CONSTRUCTOR
Para la construcción de una vivienda unifamiliar es casi imprescindible contratar una empresa constructora que se encargue de gestionar todos los aspectos relacionados con la ejecución de las obras. Cada empresa estudia los planos y las mediciones del proyecto para elaborar el presupuesto de contrata .
Nosotros recomendamos elegir empresas formales, que no hayan ajustado demasiado los precios a la baja, ya que los presupuesto desproporcionadamente bajos acaban redundando en la calidad de la construcción. También es oportuno, hablar de la forma de pago, como se va ha efectuar. Es importante que la empresa constructora tenga una infraestructura consolidada, por la importancia de contar con un buen aliado en la autoconstrucción .

  • IMPUESTOS
El I.V.A. aplicable a las obras de autopromoción es un 10% del presupuesto de contrata.


HONORARIOS TÉCNICOS

Los gastos técnicos se pueden clasificar en tres tipos: estudios del terreno, proyecto y dirección de obra. A todos ellos hay que sumarles los impuestos.

  • ESTUDIOS DEL TERRENO
Estudio topográfico: sirve para dibujar la geometría exacta de la parcela. Su precio suele rondar los 250-400 € dependiendo de la situación y superficie del terreno.

Este estudio es obligatorio. 
Estudio geotécnico: sirve para conocer las características del terreno y diseñar una cimentación adecuada. Su precio suele rondar 650-800 €.

  • PROYECTO BÁSICO Y DE EJECUCIÓN
El proyecto de ejecución es el documento que define todo el proyecto: geometría, sistemas constructivos, materiales, etc... Los honorarios del arquitecto para la redacción del proyecto básico y de ejecución dependen de la complejidad y superficie de la vivienda, y suelen rondar el 4-6% del presupuesto de ejecución material. Aunque también puede variar en función del descuento que se presente.

  • DIRECCIÓN DE OBRA
Los directores de obra velan porque se ejecuten los trabajos correctamente y se cumplan las medidas de seguridad. La dirección de obra se compone de tres agentes: el director de obra (arquitecto), el director de ejecución (aparejador) y el coordinador de seguridad y salud (normalmente es el mismo aparejador que dirige la ejecución).
Los honorarios de arquitecto y aparejador dependen de la complejidad y superficie de la vivienda, y suelen rondar, cada uno, el 2-3% del presupuesto de ejecución material.

  • IMPUESTOS
El IVA aplicable a los honorarios técnicos es un 21% del presupuesto de honorarios. En este caso no se aplica un tipo reducido a la autopromoción.


LICENCIA MUNICIPAL

Los gastos relacionados con la licencia municipal se dividen en dos partes: el impuesto de construcciones , instalaciones y obras y la licencia de obras. Cada ayuntamiento establece un tipo impositivo para cada una. Además de estos gastos, se debe depositar una fianza relacionada con la gestión de residuos que se devuelve al finalizar las obras ( que también depende del ayuntamiento).

  • TASA POR LICENCIA URBANÍSTICA
La licencia urbanística sirve para que el Ayuntamiento controle la adecuación del proyecto a lo establecido en la normativa municipal. En Santander el tipo impositivo es un 2% del presupuesto de ejecución material.

Depende del Ayuntamiento en cuestión.

  • IMPUESTO SOBRE CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES Y OBRAs
Para obtener el permiso de obra se debe presentar en el ayuntamiento el proyecto de ejecución y pagar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. En Valdepeñas el tipo impositivo es un 4% del presupuesto de ejecución material.

  • FIANZA DE GESTIÓN DE RESIDUOS DE CONSTRUCCIÓN Y DEMOLICIÓN
Para obtener el permiso de obra se debe depositar la fianza de gestión de residuos de construcción y demolición. Esta fianza se devuelve al finalizar las obras si se acredita la correcta gestión de los residuos. La cuantía de la fianza depende de las comunidades autónomas. En Cantabria se estima en función del volumen de residuos (Decreto 72/2010) y suele rondar los 2 €/m2 construido de vivienda.
 Depende del Ayuntamiento en cuestión.       

GESTIONES TRAS LA OBRA
  • ESCRITURA DE OBRA NUEVA
Una vez concluidas las obras, se debe realizar la escritura de obra nueva ante notario y registrar en el Registro de la Propiedad. Al igual que en el caso de compraventa de terreno, los honorarios de notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley. La suma de ambos está en torno al 0,5% del valor de la vivienda.

  • TASA POR LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN
Sirve para que el ayuntamiento compruebe que las obras se han realizado conforme al proyecto que se presentó con la solicitud de licencia. En el caso de que el coste final de las obras sea distinto al que se presentó en la solicitud de licencia, se complementará la tasa abonada (positiva o negativa según proceda).  En algunos municipios existe una tasa adicional por expedición de la licencia de primera ocupación cuyo tipo impositivo está en torno al 0-1% del presupuesto de ejecución material. 




  • ALTA DE SUMINISTROS 
Una vez concluida la obra hay que dar de alta los diferentes suministros: agua, electricidad, gas y telecomunicaciones. El precio de alta depende de la compañía que se contrate y suele rondar los 200 € por suministro. En el caso de las telecomunicaciones, las empresas suministradoras suelen costear los gastos de alta.


FINANCIACIÓN

En caso de necesitar financiación bancaria se deben considerar los gastos de hipoteca: 
  • Tasación: 300-400 €
  • Notaría y registro: en torno al 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria
  • Impuesto de actos jurídicos documentados: el tipo impositivo depende de la comunidad autónoma.
  • Comisión de apertura: 0-1% del importe del préstamo
  • Intereses bancarios: dependen de las condiciones de suscripción de la hipoteca
  SEGUROS.

Te explico un poco que seguros puedes contratar para tu autopromoción.

TRC (todo riesgo construcción) : es un seguro que te cubre los posibles siniestros que pueda sufrir tu vivienda a lo largo del proceso de construcción. Te cubre hasta el momento de entrega de la obra y el certificado final de obra. Solo cubre los daños en tu obra ya sea por robo, errores de diseño, lluvias, incendio, etc.

RC (responsabilidad civil): Este seguro se puede pedir dentro del TRC o por separado y cubre los daños que pueda causar tu obra a terceros.

Decenal: en el caso de la autopromoción no es obligatorio pero sí aconsejable dado que sinó no podras vendaer tu vivienda en 10 años. Es un requisito para poder vender. (obligado por la ley).


Para finalizar este artículo repleto de precios os dejamos una interesante cita: 

La calidad se recuerda mucho tiempo después de haber olvidado el precio.
Henry Royce. Cofundador de Rolls-Royce

martes, 9 de junio de 2015

Infografia , Hogar saludable, Edificio sostenible.


Infografía resumen de criterios de eficiencia, sostenibilidad, y salud para el diseño de edificios innovadores.

Informe “Hogares saludables, edificios sostenibles