Resúmenes.
Ley de arrendamiento: claves básicas que deben conocer inquilinos y propietarios
Alquilar o arrendar un inmueble rústico o urbano es algo muy habitual en el mercado. Todos hemos alquilado alguna vez un piso, una plaza de garaje o un trastero. En el campo, también es habitual el alquiler de terrenos rústicos para su explotación.
En relación al arrendamiento existen en España tres normativas básicas:
- La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): se aplica al arrendamiento de vivienda y uso distinto de vivienda (locales, oficinas, naves industriales etc.).
- La Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR): se aplica a fincas rústicas destinadas a la explotación agrícola, forestal y ganadera.
- El Código Civil (CC): se aplica supletoriamente en los arrendamientos detallados anteriormente y en los casos en los que no exista una regulación específica.
En los últimos años tanto la LAU como la LAR han sido reformadas, aunque la modificación realizada en el año 2013 en la LAU tuvo un gran calado. A continuación, vamos a ver los aspectos básicos que afectan a propietarios e inquilinos en cada ley de arrendamiento.
Ley de arrendamientos urbanos: la situación tras la reforma
La Ley de Arrendamientos Urbanos actual entró en vigor el 1 de enero de 1995 y desde entonces hasta el año 2013 no había sido objeto de reformas importantes. Esta reforma incidió en aspectos tan básicos como:
- El régimen jurídico de los contratos. En los contratos de arrendamiento de vivienda se hace prevalecer la voluntad de las partes en el marco de los establecido por el Título II de la LAU.
- La duración. Será la que pacten las partes, pero las prórrogas serán de 3 años y no de 5 como en la regulación anterior.
- El desistimiento del contrato por el arrendatario. Es posible desistir del contrato transcurridos los 6 primeros meses, abonando una indemnización al arrendador.
- La venta de la vivienda arrendada. Tendrá diferentes efectos dependiendo de si la vivienda se encuentra inscrita o no en el Registro de la Propiedad.
- La actualización de la renta y de la fianza. La renta se actualizará conforme hayan pactado las partes y la fianza no se actualizará durante los 3 primeros años.
Con todas estas modificaciones básicas de la Ley de arrendamiento se pretendía agilizar el mercado de alquiler en España, de forma que prevalezca la voluntad de las partes y los posibles inconvenientes que supone un arrendamiento para un inquilino (duración sin posibilidad de desistimiento) se vean superados.
Sin embargo, esta situación supone también un inconveniente para los inversores que tendrán una incertidumbre en cuando a la permanencia del inquilino en la vivienda. Por ese motivo, en el momento de alquilar una vivienda como propietarios debemos considerar qué queremos hacer en el futuro con la vivienda y pactar el contrato de forma que sea atractivo para un posible comprador como inversión.
Ley de arrendamientos rústico
La Ley de Arrendamientos Rústicos entró en vigor el 27 de mayo de 2004 y se aplica al arrendamiento de fincas rústicas para su explotación agrícola, forestal y ganadera. Por lo que se refiere a los aspectos básicos de la Ley de Arrendamientos Rústicos, podemos destacar los siguientes:
- Régimen jurídico. Los contratos mediante los cuales se cede temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta, se regirán por la voluntad de las partes, supletoriamente por el Código Civil y, en su defecto, por los usos y costumbres aplicables.
- Forma de los contratos. Los contratos de arrendamiento deberán constar por escrito. En cualquier momento, las partes podrán compelerse a formalizarlos en documento público, cuyos gastos serán de cuenta del solicitante. También podrán compelerse a la constitución del inventario de los bienes arrendados.
- Duración. La duración mínima de los contratos será de 5 años.
- Fijación y revisión de la renta. La renga se fijará en dinero y será la que estipulen las partes. En cuanto a la revisión, las partes podrán establecer el sistema de revisión de renta que consideren oportuno y si no pactan ninguno no se aplicará revisión de renta.
El Ministerio de Agricultura publica cada año una estadística relativa a los cánones de arrendamientos rústicos. La última publicada se refiere al año 2014 año en el que se registró una subida del 1%, pasando de un valor de 136€/ha a 138€/hay continúa con la tendencia creciente iniciada en el año 2013.
El Código Civil y la regulación de los arrendamientos
Una vez visto todo lo anterior cabe preguntarse ¿Qué ley de arrendamiento se aplica si quiero alquilar una plaza de garaje o un trastero? En estos casos hay que analizar la situación concreta porque, por ejemplo, si alquilo el trastero o el garaje junto con una vivienda se entiende que son anejos a la vivienda y se aplica la LAU.
Sin embargo, si alquilo una plaza de garaje o un trastero de forma independiente respecto a una vivienda, se aplicaría el régimen establecido por el Código Civil en los artículos 1546 y siguientes. En estos artículos se establecen normas básicas aplicables en los casos en los que no exista una normativa específica o en los casos en que la normativa específica no regule algún aspecto del contrato.
